老人屡屡碰壁、房东顾虑重重，给老人租房设置“门槛”违法吗？

近日，一则“为65岁母亲和年迈外婆租房3天被拒20次”的新闻冲上热搜，老人租房难引发社会广泛热议。给老人租房设置“门槛”，违法吗？老人在租房时遇到困难该怎么办？

租房困境

现状1：拒绝老人往往“暗箱操作”

“明面上肯定不会对年龄有限制，也不可能写在租房要求上。”某房产中介李先生告诉记者，房东一般有“三不租”——老人不租、带娃不租、养宠不租，其中后两者一般会明确写在出租要求里，但对老年人的拒绝一般都是“暗里操作”。

李先生说，据他了解，老人租房的原因主要有三个：希望和子女住在同一小区；外地来京帮子女带娃；方便就医。

“如果房东不想把房子租给老人，一般都会口头告诉我们，我们在接待顾客时，就会筛掉年龄偏大的租客。”李先生表示，房东主动提出禁止老年人租房的情况并不多，但如果得知租客里有70岁以上的老人时，房东一般会比较拒绝，或者提出一些“特别要求”，比如涨租金、要求老人出具健康证明、必须有人照看老人之类的。

律师：房东有选择租客的权利

很多人认为，拒绝老人承租是歧视老年人，有悖于老年人权益保障法禁止歧视老年人这一原则，因此，房东设置“年龄门槛”违法。

对此，京都律师事务所律师刘铭表示，老人租房本质上仍是房屋租赁合同关系，出租方和承租方要在平等、自愿的基础上，就房屋出租事宜达成协议，明确双方的权利和义务。“简单地说，就是你情我愿，双方把各自要求说出来，都同意后落在纸面上。所以，房东有自由选择租客的权利。”

记者查询到，上海曾发生过一起案例，房东在签订合同后，以租客未告知同住人中有“高龄失能老人”为由，认为租客构成欺诈，拒绝交付房屋。法院在判决中指出：这一做法有违社会主义核心价值观，不利于建立和谐友善的社会秩序，有损老年人权益。同时，房东也未能证明其将同住人不能有“高龄失能老人”作为签订租赁合同的关键因素予以考量。因此，法院驳回了房东的诉求。

对此，刘铭解读称，该案中，房东事先并没有在租房协议中明确禁止高龄老人入住，事后以此为由拒绝老人入住，是败诉的主要原因。“一旦签订合同，双方就要遵守诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得单方无故毁约。”

刘铭表示，房东给老人设置租房“门槛”，也许在道德上有所欠缺，但要求法律直接认定房东设置年龄限制属于违法行为，也存在难度和争议。

现状2：房屋难以进行适老化改造

李女士想把高龄父母接到自己所在的农光里小区居住却屡屡碰壁，原因是她希望在租房合同里写明：为了老人安全、方便，要对房屋进行无障碍和适老化改造。

“不少房东都不知道什么是适老化改造，一听要‘改造’，就表示拒绝。”李女士认为，很多房东对老人居住环境存在“误解”，认为适老化改造必然是“大工程”，会对房体产生严重破坏。实际上，适老化改造主要是做好通道无障碍设计、卫生间防滑、安装扶手、适宜的水电开关高度等，更适合老年人的生理特征和生活习惯，只是一些“小改动”而已。

“有些房东对年轻租客装修不管不顾，但对房屋适老化改造斤斤计较。谁没有老的时候，为什么不能多体谅体谅呢？”李女士呼吁社会能正确认识老人租房的特点，能够理解老人租房的需求，不要盲目认为“老人租房麻烦多”。

法官：房屋改造应征得房主同意

对于老年人对房屋改造的需求，海淀法院法官蔡笑表示，在签订合同前，如果租客对于房屋有适老化改造的要求，可作为签约条件，明确向房东提出并写入合同，同时还需要与房东约定“租赁期满后是否需要恢复原状”“若不需要恢复原状，则相应的适老化设施的归属是免费归房东所有，还是房东支付一定补偿后归房东所有”。若没有相关约定，那么在签订合同后，租客无权对房屋进行适老化改造。

蔡笑介绍，通常，房屋的适老化改造会集中于卫生间、卧室等处，如卫生间马桶旁加装扶手以便老人如厕后起身，铺设防滑指数较高的地砖降低老人摔倒风险，以及为家具安装防撞角，在开关上贴示夜光贴等。可见，适老化改造更多是在“细微处”入手，并非“大工程”，房东对此不必过多焦虑。

房东顾虑

顾虑1：老人万一出事太麻烦

“那些支持把房租给老人的人，是没遇上事儿！”吴女士因为把房租给老人惹上过官司，因此，她坚决不愿再把房租给老人。

吴女士说，她曾把房租给过一个不到70岁的老人，结果老人上厕所时摔倒受伤，她的子女就把自己告到法院索赔，虽然最后法院认定自己没有责任，但官司拖延了大半年，把自己一家子折腾得够呛。

很多房东也提出，老年人的健康状况容易出现摔倒等突发状况，风险比年轻人要高很多，因此把房子租给老人前，要写好“免责声明”，避免纠纷。

法官：房主是否担责 要看是否有过错

“房子租给老年人还是年轻人，房主的安全保障义务本质上是一样的。”蔡笑说，除非租赁合同中租客对房屋的适老化设施提出了明确要求，否则只要房主提供的房屋是可供居住使用、在正常居住使用的情况下不会危及安全与健康，房主就无需承担赔偿责任。

比如，房主提供的房屋是地砖，正常行走并不存在滑倒、绊倒的问题，那么租户老人在室内摔伤，就不能向房东索赔；但如果房主提供的房屋不符合通常意义上的“合格”标准，比如房屋内的热水器或其他电器存在漏电问题，那么即使存在“免责声明”，老人在室内正常用电器时触电，房主也需要承担法律责任。

顾虑2：老人身亡 房子会不会变“凶宅”

有媒体报道，一老人在租房过程中被房东当面直言：“怕你死在我房子里。”还有的房主表示：“房子空置半年了，但每次想到老人可能摔倒、猝死，甚至变成‘凶宅’，我就睡不着。”

一些不愿意把房租给老人的人，也在相关新闻、议题下留言，表达了顾虑：如果老人在出租屋发生伤亡，房东觉得“膈应”，能索要精神赔偿吗？万一老人身亡，房屋成为“凶宅”怎么办？如果老人身体不好，要住院不续租房子了，租金要得回来吗……

法官：“凶宅”一说得不到法律支持

“以‘硌硬’为由要求精神损害是没有法律依据的。”蔡笑表示，至于老人发生意外可能导致的房屋贬值，虽然现实生活中可能确实会存在贬值或交易受阻的情况，但生老病死属于自然现象，因此在法律层面，即使老年租客在出租房内病逝或意外身亡，房东据此向租客索赔往往也会因没有法律依据而无法得到法院支持。“而且在疾病与意外事件面前，年轻租客与老人租客没有实质区别。”

刘铭也指出，“凶宅”的认定在法律上是没有明确规定的。在审判实践中，对“凶宅”的定义一般指发生凶杀、自杀等导致非正常死亡的房屋，老人正常离世，不应宽泛地理解和定义为“凶宅”，这既不符合社会主义核心价值观，也会导致市场环境的紊乱。

另外，如果老人因身体原因需要提前解约，应该明确通知房东，在协商一致并承担合同约定的违约责任情况下，可以解除合同。但如果没有明确通知房东就一走了之，非但要继续交纳租金，还有可能因为拖欠租金而被房东解除合同并索要违约金。

建议：

从立法监管层面向适老化倾斜

在中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江看来，老年人消费维权方面，仍旧面临着收集证据难、沟通维权成本高以及时间相对较长等问题。“对于很多老年人来说，他们的精力跟不上，对于某些法律知识的了解也不够，最终也就放弃维权了。”

陈音江指出，现有的法律法规并没有专门针对老年人这个群体的消费维权行为进行专门的法律保护。《消费者权益保护法》和《老年人权益保障法》都没有针对老年人的消费权益保护进行专门规定，包括去年实施的《消费者权益保护法实施条例》，也只是针对老年人的养生、保健方面的虚假宣传作了规定。因此老年人群体的消费权益受到侵害之后，维权难度会更大。

多位法律人士提出，老人租房难作为社会问题，有待全社会的共同关注、解决，不应以法律手段简单硬性干涉。

蔡笑提出，我国《老年人权益保障法》规定，地方各级政府在实施廉租住房、公共租赁住房等住房保障制度或者进行危旧房屋改造时，应当优先照顾符合条件的老年人。解决老人租房难，最重要就是进一步推进该条款的落地与落实。蔡笑还呼吁，从税收等政策方面，向租房给老年人的房东一定倾斜。

此外，房地产中介协会应发挥行业优势，号召租赁平台、中介公司建立适老化房源数据库，定向推荐老年人友好房屋，理顺适老化房屋的供需对接关系，让老年人租房不再“一房难求”。

刘铭则建议，应该从解决房东的后顾之忧着手，解决老人租房难题。例如，完善租房合同、引入租房意外险、实行子女担保机制等，尽量降低老年承租人的意外风险，消减房东群体的“麻烦”，同时，虽然不能够明确设置法规禁止房东设置年龄门槛，“强迫”房东承担风险，但是可以通过宣传改变社会偏见，让更多的人愿意向老人开放房源。

陈音江也指出，我国社会养老服务目前还有许多缺陷，而这很大一部分是由目前法律政策不够完善导致的。因此从立法层面、日常监管执法都需要向适老化倾斜。他也建议，老年大学、街道社区等机构应加大对老年人消费权益保护的宣传和学习，培养老人在遭遇消费权益侵害时进行维权的意识。

来源：北京日报客户端

记者：高健