预抵押，也称为预抵押登记制度，是指在 抵押权正式成立之前，债务人与债权人之间达成的一种暂时性或临时性抵押协议。这种安排通常发生在贷款、借款或房屋交易等过程中，由于法律程序尚未完成或抵押登记尚未办理等原因。预抵押的主要目的是保护购房买卖双方的权益，通过在房管局的备案系统上生成预抵押登记，来排斥第三人对房产的行使权利。
具体来说，预抵押登记是在购房者与开发商签订购房合同，以及购房者与银行签订借款合同的同时，在房管局的备案系统上立即生成的。这种登记可以确保在抵押权正式确立之前，房产的权利受到保护，避免第三方的干扰或争议。
需要注意的是，预抵押与正式抵押在法律效力上有所不同。预抵押是一种暂时性的安排，只有在满足一定条件（如法律程序完成、抵押登记办理完毕）后，才能转化为正式抵押权。正式抵押权一旦确立，债权人将拥有对抵押物的处置权，如果债务人未能履行债务，债权人可以依法行使抵押权。
此外，预抵押登记还可以用于动产浮动抵押和固定抵押的区别。动产浮动抵押是指抵押人将其现在和将来所有的全部财产或者部分财产上设定的担保，在行使抵押权之前，抵押人对抵押财产保留在正常经营过程中的处分权；而固定抵押则是指抵押人将其特定财产上设定的担保，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得随意处分抵押物。
综上所述，预抵押是一种在抵押权正式成立之前的暂时性抵押安排，通过房管局备案系统生成预抵押登记，以保护买卖双方权益并排斥第三方对房产的行使权利。
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